A entrada é a primeira barreira de quem vai sair do aluguel — e também a alavanca mais poderosa para deixar o financiamento mais barato. A pergunta "quanto preciso dar de entrada num apartamento?" tem uma resposta de mínimo simples, mas a resposta inteligente é outra: dar mais entrada, quando possível, muda completamente o tamanho da parcela e dos juros que você vai pagar.
Este guia mostra o mínimo exigido em 2026, por que vale a pena dar mais, exemplos reais com diferentes valores de imóvel e como o FGTS entra nessa conta.
Qual é a entrada mínima
Na maioria dos financiamentos, o banco financia até 80% do valor do imóvel — ou seja, a entrada mínima é de 20%. Para um apartamento de R$ 350 mil, isso significa R$ 70 mil de entrada e R$ 280 mil financiados.
Esse percentual é o piso. Quanto mais você conseguir adiantar acima dos 20%, melhor fica a sua condição — e é aí que mora a parte que quase ninguém calcula.
Por que dar mais entrada compensa
Cada real a mais na entrada reduz o valor financiado, e isso tem efeito em cascata:
- A parcela cai. Menos valor financiado significa parcela menor do começo ao fim.
- Você paga menos juros no total. Os juros incidem sobre o saldo devedor; quanto menor ele começa, menos juros se acumulam ao longo de 30 anos.
- A renda exigida diminui. Como o banco limita a parcela a cerca de 30% da renda, uma parcela menor abre o financiamento para quem ganha menos.
Veja o efeito num apartamento de R$ 350 mil, pelo MCMV Faixa 3 (juros de 7,66% ao ano), em 360 meses:
| Entrada | Valor financiado | 1ª parcela (SAC) | Renda necessária |
|---|---|---|---|
| 20% (R$ 70 mil) | R$ 280.000 | R$ 2.506 | ~R$ 8.350 |
| 30% (R$ 105 mil) | R$ 245.000 | R$ 2.192 | ~R$ 7.300 |
| 40% (R$ 140 mil) | R$ 210.000 | R$ 1.879 | ~R$ 6.300 |
Cada 10% a mais de entrada derruba a primeira parcela em cerca de R$ 300 e reduz a renda exigida em torno de R$ 1.000. É a forma mais direta de fazer o imóvel caber no seu orçamento.
Quanto de entrada para cada faixa de imóvel
Com a entrada mínima de 20%, em 2026:
| Valor do imóvel | Entrada (20%) | Financiado | 1ª parcela (SAC, 360 meses) |
|---|---|---|---|
| R$ 250.000 | R$ 50.000 | R$ 200.000 | ~R$ 1.790 (Faixa 3, 7,66%) |
| R$ 350.000 | R$ 70.000 | R$ 280.000 | ~R$ 2.506 (Faixa 3, 7,66%) |
| R$ 450.000 | R$ 90.000 | R$ 360.000 | ~R$ 3.832 (Faixa 4, 9,9%) |
Repare que o imóvel de R$ 450 mil passa do teto da Faixa 3 (R$ 400 mil) e cai na Faixa 4 (juros de 9,9%), o que encarece a parcela além do efeito do valor maior. Entender as faixas do Minha Casa Minha Vida ajuda a comprar dentro do teto certo.
Como usar o FGTS na entrada
O FGTS é a forma mais comum de completar a entrada sem precisar de tudo em dinheiro. Você pode usar o saldo do Fundo para compor a entrada, abatendo diretamente do valor que precisaria ter guardado. As principais condições:
- O imóvel deve ser residencial e urbano, dentro dos limites de valor do programa.
- Você precisa ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando todos os contratos).
- Não pode ter outro financiamento ativo no SFH nem outro imóvel na mesma cidade.
O passo a passo completo, com os documentos, está no guia como usar o FGTS para comprar imóvel. Na prática, somar FGTS + dinheiro guardado é o que viabiliza a entrada de boa parte dos compradores.
Não confunda entrada com os custos de cartório
Um erro frequente é juntar exatamente os 20% e descobrir, na hora de assinar, que faltam os custos da transação. Além da entrada, você precisa ter em caixa:
- ITBI: em torno de 2% a 3% do valor, dependendo da cidade (em Osasco são 3%; compare no guia de ITBI da região).
- Registro em cartório: cerca de 2,5% do valor.
Para um imóvel de R$ 350 mil, isso soma aproximadamente R$ 19 mil além da entrada de R$ 70 mil. O simulador já mostra esses valores junto com a parcela, para você não ser pego de surpresa.
Perguntas frequentes
Qual a entrada mínima para financiar um apartamento?
Em geral, 20% do valor do imóvel, porque o banco costuma financiar até 80%. Para um apartamento de R$ 350 mil, a entrada mínima é de R$ 70 mil.
Vale a pena dar mais entrada do que o mínimo?
Sim, sempre que possível. Cada 10% a mais de entrada reduz a primeira parcela em cerca de R$ 300 (num imóvel de R$ 350 mil), diminui os juros pagos ao longo do contrato e reduz a renda que o banco exige.
Posso usar o FGTS como entrada?
Pode. O FGTS pode compor a entrada se o imóvel for residencial urbano dentro dos limites do programa, você tiver ao menos 3 anos de regime FGTS e não tiver outro financiamento ativo no SFH nem imóvel na mesma cidade.
A entrada cobre os custos de cartório e ITBI?
Não. ITBI (2% a 3%) e registro (cerca de 2,5%) são custos separados, pagos além da entrada. Para um imóvel de R$ 350 mil, são cerca de R$ 19 mil a mais.
Dá para financiar sem entrada?
Na prática, não no crédito tradicional — o banco exige no mínimo 20%. O que viabiliza a entrada para a maioria é somar dinheiro guardado com o saldo do FGTS.
Próximos passos
A entrada não é só um obstáculo: é a sua principal ferramenta para baixar a parcela e a renda exigida. Antes de decidir quanto adiantar, veja o efeito no seu caso.
Simule o financiamento com o valor do imóvel e diferentes valores de entrada e compare as parcelas. Se quiser ajuda para montar a entrada usando o FGTS e encontrar um imóvel na faixa certa do MCMV, me chame no WhatsApp — eu ajudo a fechar essa conta com você.
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