ITBI em Osasco, Barueri, Carapicuíba e São Paulo: quanto custa e como calcular em 2026

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um custo obrigatório de toda compra de imóvel — e cada município cobra de um jeito diferente. Na região metropolitana oeste de São Paulo, as diferenças são grandes o suficiente para mudar em R$ 10 mil o custo total da sua compra, dependendo de onde o imóvel está.

Este guia traz as alíquotas atualizadas de Osasco, Barueri, Carapicuíba e da capital paulista, com exemplos numéricos e as regras especiais para quem compra com financiamento ou pelo MCMV.

O que é o ITBI

O ITBI é um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono. Ele incide sobre:

• Compras e vendas
• Permutas (trocas)
• Dação em pagamento
• Arrematação em leilão
• Cessão de direitos

O responsável pelo pagamento é o comprador — ele precisa quitar o imposto antes do registro em cartório. Sem o comprovante de ITBI pago, o cartório não faz a transferência da matrícula.

Tabela comparativa: ITBI 2026 nas quatro cidades

Cidade	Alíquota padrão	Com financiamento (SFH/MCMV)
Osasco	3%	3% (sem diferenciação)
Barueri	5% (recursos próprios)	1% sobre a parte financiada
Carapicuíba	2,5% (demais)	2% próprio + 1% financiado
São Paulo (capital)	3%	0,5% financiado no SFH + 3% no excedente

Abaixo, cada cidade em detalhe com exemplos reais.

ITBI em Osasco

Osasco aplica alíquota única de 3% sobre o maior valor entre:

• O valor de transação (o que está na escritura)
• O valor venal do imóvel (tabela da prefeitura)

Não há desconto especial para financiamento, MCMV ou FGTS — o comprador paga 3% sobre o maior dos dois valores.

Exemplo prático — apartamento de R$ 400 mil no Centro de Osasco:

• Valor de transação: R$ 400.000
• Valor venal de referência da prefeitura: R$ 380.000
• Base de cálculo (o maior): R$ 400.000
• ITBI = R$ 400.000 × 3% = R$ 12.000

O pagamento é feito no site da Prefeitura de Osasco, na Secretaria de Finanças, ou em bancos autorizados. Depois de pago, a guia fica disponível para ser anexada à escritura no cartório de registro.

ITBI em Barueri

Barueri tem duas alíquotas diferentes aplicadas simultaneamente sempre que há financiamento:

• 5% sobre os recursos próprios (inclui FGTS sacado, entrada, poupança)
• 1% sobre o valor efetivamente financiado pelo banco

Exemplo prático — apartamento de R$ 600 mil em Alphaville com 20% de entrada:

• Entrada: R$ 120.000 (recursos próprios) × 5% = R$ 6.000
• Financiado: R$ 480.000 × 1% = R$ 4.800
• ITBI total = R$ 10.800

Para quem compra à vista (sem financiamento), a alíquota é 5% sobre o valor total. O mesmo imóvel de R$ 600 mil à vista pagaria R$ 30.000 de ITBI — diferença enorme em relação à compra financiada.

Conclusão: em Barueri, pagar financiado quase sempre sai mais barato que à vista, já que 4/5 do valor fica na alíquota reduzida de 1%.

ITBI em Carapicuíba

Carapicuíba segue a Lei Municipal 2968/2009 e aplica:

• 2% sobre o valor não financiado (entrada + FGTS)
• 1% sobre o valor efetivamente financiado
• 2,5% sobre o valor total, nas demais transmissões (compra à vista, permuta, etc.)

Exemplo prático — apartamento de R$ 300 mil em Jardim das Belezas com 20% de entrada:

• Entrada: R$ 60.000 × 2% = R$ 1.200
• Financiado: R$ 240.000 × 1% = R$ 2.400
• ITBI total = R$ 3.600

Carapicuíba é a cidade com menor custo de ITBI entre as quatro analisadas, o que reforça o atrativo da cidade para quem quer o melhor custo-benefício na região metropolitana oeste.

ITBI em São Paulo (capital)

A capital tem duas regras:

• Regra geral: 3% sobre o maior entre valor de transação e valor venal de referência
• SFH, MCMV e HIS: 0,5% sobre o valor efetivamente financiado, até o limite de R$ 112.500 + 3% sobre o que exceder esse limite

Exemplo prático — apartamento de R$ 500 mil na Vila Leopoldina financiado pelo SFH:

• Financiado: R$ 400.000, sendo R$ 112.500 a 0,5% = R$ 562,50 e R$ 287.500 a 3% = R$ 8.625
• Entrada: R$ 100.000 × 3% = R$ 3.000
• ITBI total = R$ 12.187,50

Mudança em 2026: a LC nº 227/2026 alterou o Código Tributário Nacional para definir o valor venal como "preço à vista em condições normais de mercado". Isso afasta interpretações municipais que usam tabelas internas superiores ao valor praticado. O efeito prático é uma tendência de queda na base de cálculo em muitas cidades — mas até a prefeitura ajustar o valor venal de referência, o contribuinte que pagar a mais pode pedir restituição administrativa ou judicial.

Comparativo: mesmo imóvel, quatro cidades

Um apartamento de R$ 400 mil financiado em 80% (R$ 80 mil de entrada, R$ 320 mil financiado) pagaria:

Cidade	Cálculo	ITBI
Osasco	R$ 400 mil × 3%	R$ 12.000
Barueri	R$ 80 mil × 5% + R$ 320 mil × 1%	R$ 7.200
Carapicuíba	R$ 80 mil × 2% + R$ 320 mil × 1%	R$ 4.800
São Paulo	R$ 80 mil × 3% + R$ 112,5 mil × 0,5% + R$ 207,5 mil × 3%	R$ 8.887,50

A diferença entre Osasco (R$ 12 mil) e Carapicuíba (R$ 4,8 mil) é de mais de R$ 7 mil no mesmo imóvel — o suficiente para cobrir vários meses de condomínio ou o primeiro ano de IPTU.

Quando e como pagar o ITBI

Momento do pagamento: antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Sem a guia quitada, o cartório não registra a transferência.

Prazo: não existe um prazo legal federal fixo, mas na prática o ITBI precisa ser pago em até 30 dias da assinatura da escritura pública ou contrato de financiamento.

Juros por atraso: cada município aplica suas próprias multas (geralmente 0,33% ao dia até o limite de 20%, mais correção pela Selic).

Quem pode ter isenção ou redução:

• Faixa 1 do MCMV em muitos municípios (inclusive Osasco e São Paulo)
• Pessoas com deficiência em alguns municípios
• Primeira aquisição de imóvel residencial em poucos casos específicos
• Transmissão por herança não é ITBI — é ITCMD, imposto estadual

Consulte sempre a prefeitura do município onde está o imóvel para confirmar isenções vigentes.

Dicas práticas para economizar no ITBI

1. Verifique o valor venal na prefeitura antes de assinar. Se estiver acima do valor de mercado, é possível pedir revisão administrativa com base na LC 227/2026.

2. Use o FGTS como entrada em Osasco. Como a cidade aplica 3% linear, não faz diferença. Mas em Barueri, Carapicuíba e SP, o FGTS conta como recursos próprios — pode ser vantajoso deixá-lo no financiamento e usar outra fonte para a entrada, reduzindo a base do ITBI.

3. Peça o protocolo da guia antes de ir ao cartório. Guia sem protocolo ou paga em agência não conveniada pode atrasar o registro.

4. Não pague ITBI sem escritura assinada. Pagar antes do sinal ou do contrato expõe o comprador a risco caso o negócio não avance.

Perguntas frequentes

Posso parcelar o ITBI?
Em Osasco e São Paulo, sim — há opção de parcelamento no site da prefeitura, geralmente em até 6 ou 12 vezes. Em Barueri e Carapicuíba, o pagamento costuma ser à vista.

O ITBI é dedutível do Imposto de Renda?
Sim. O valor pago de ITBI soma ao custo de aquisição do imóvel e, no futuro, reduz a base de cálculo do ganho de capital quando o imóvel for vendido.

O que acontece se o comprador não pagar o ITBI?
O imóvel não é registrado em nome do comprador. Ele pode ser o dono "no papel" da escritura, mas juridicamente o imóvel ainda está no CPF do vendedor — o que gera conflitos em inventários, divórcios e financiamentos futuros.

Qual a diferença entre ITBI e escritura pública?
A escritura é o documento assinado no tabelionato que formaliza a venda. O ITBI é o imposto que viabiliza o registro dessa escritura na matrícula do imóvel. São dois custos diferentes.

Sou isento de ITBI se comprar pelo MCMV?
Depende do município. Osasco, São Paulo e algumas cidades da região metropolitana dão isenção ou redução para Faixa 1 do MCMV. Faixas 2, 3 e 4 pagam normalmente, mas com a alíquota reduzida de SFH quando aplicável.

Próximos passos

Já sabe em qual cidade vai comprar? Simule o financiamento com os custos iniciais incluídos — a calculadora já mostra ITBI estimado, registro e valor financiado junto com a parcela mensal.

Para entender quanto precisa ter de dinheiro até a assinatura do contrato, veja também nosso guia de documentos para financiamento em 2026 e as regras do Minha Casa Minha Vida atualizadas.