A regra dos 30% da renda
O banco limita a parcela do financiamento a, no máximo, 30% da renda bruta familiar. É a trava principal. Ou seja: se a família ganha R$ 6.000/mês, a parcela máxima aceita fica em torno de R$ 1.800. A partir dessa parcela máxima, e considerando entrada, taxa e prazo, chega-se ao valor de imóvel que você consegue financiar.
Isso significa que existem dois caminhos para comprar um imóvel mais caro: aumentar a renda considerada (compondo a renda do casal ou de familiares no mesmo financiamento) ou reduzir a parcela necessária (com mais entrada, prazo mais longo ou uma taxa menor, como a do Minha Casa Minha Vida).
Os três fatores que definem a sua parcela
Entrada: o financiamento costuma cobrir até 80% do imóvel, então a entrada parte de 20% — e pode ser composta com FGTS. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menor a parcela (logo, menos renda exigida).
Taxa de juros: é o que mais muda a parcela. Quem se enquadra no Minha Casa Minha Vida paga juros subsidiados (bem abaixo do mercado), o que reduz a renda necessária para o mesmo imóvel. Fora do programa, vale a taxa SBPE — menor para quem tem relacionamento com o banco.
Prazo: financiamentos vão tipicamente até 360 meses (30 anos). Prazo mais longo reduz a parcela mensal (e a renda exigida), embora aumente o total de juros pago ao longo do contrato.
Quanto de renda cada faixa de preço exige (estimativa 2026)
As faixas abaixo são estimativas para você se localizar, considerando entrada de 20%, prazo longo e — quando o imóvel se enquadra — as condições do Minha Casa Minha Vida. O número exato depende da sua taxa, prazo e entrada, então confirme no simulador.
Imóvel de até R$ 250 mil (muito comum em Osasco e geralmente dentro do MCMV): costuma exigir renda familiar na faixa de R$ 4.500 a R$ 6.000, com a entrada reduzida pelo subsídio e pelo FGTS.
Imóvel de R$ 300 mil a R$ 400 mil (faixa de 2 e 3 quartos, ainda dentro dos tetos do MCMV): renda familiar aproximada de R$ 6.500 a R$ 9.000, dependendo da entrada e da taxa.
Imóvel de R$ 400 mil a R$ 600 mil (Faixa 4 do MCMV ou SBPE): renda familiar tipicamente de R$ 9.000 a R$ 13.000. Acima dos tetos do programa, entra o SBPE, com taxa de mercado e, portanto, renda exigida um pouco maior.
Como aumentar seu poder de compra sem ganhar mais
Componha a renda: somar a renda do cônjuge ou de um familiar no mesmo financiamento aumenta a parcela aceita e, com ela, o valor do imóvel. É o caminho mais rápido para subir de faixa.
Use o FGTS: pode entrar na entrada ou abater o saldo, reduzindo o valor financiado e a parcela. Muita gente esquece de contar o FGTS e subestima o próprio poder de compra.
Aproveite o MCMV: se você se enquadra, o subsídio e os juros menores reduzem a renda exigida para o mesmo imóvel — às vezes o suficiente para sair do aluguel agora em vez de em dois anos.
Alongue o prazo e reforce a entrada: prazo maior reduz a parcela mensal; entrada maior reduz o valor financiado. Os dois aumentam o imóvel que cabe na sua renda. O simulador mostra o efeito de cada ajuste em segundos.